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  事實上,在去年銷售363億元的基礎上,招商地產今年提出瞭僅400億元的銷售目標。然而,這個看似保守的目標,在招商地產總經理賀建亞看來卻還是存在壓力。

  不過在國信證券研究員區瑞明看來,商業地產目前在招商地產業務中的占比較小,且商業地產具有運作周期長、回報期長、資金沉淀大等特點,這將影響到東力實業在規模方面的成長速度。相反,住宅周轉快,對資本利用率高,將東力打造成為住宅開發平臺,能最大限度地發揮平臺效率。

  4月24日晚間,在停牌兩天後,招商地產宣佈擬將全資子公司香港瑞嘉投資旗下4傢控股公司的股權及相關債權註入去年收購的東力實業。

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  "急於想突破24個月的限制,說明招商融資需求迫切。"光大證券一位不願具名的分析師對時代周報記者分析,中國證監會2010年起已暫緩受理房地產開發企業重組和再融資的申請,如果順利打開香港融資平臺,招商地產可以彌補其在A股市場的融資短板。

  公告顯示,這4傢公司持有分佈於廣州、佛山、重慶和南京四所城市的8個房地產項目,總建築面積538.1萬平方米,截至去年底可售面積323.4萬平方米,以高端住宅和商業綜合體為主。

  截至2012年末,招商地產的存貨已達736.37億元,同比大幅增長43.15%;負債率也上升3.5個百分點至73.03%。

  以本次註資體量最大的重慶長嘉匯為例,時代周報記者拿到的第三方銷售數據顯示,在長嘉匯開盤至今的15個月時間裡,僅售出693套房源,回籠現金約12.5億元。招商地產2012年年報數據也顯示,長嘉匯一期去年預售率僅達3.88%。這個速度跟萬科、綠城、恒大等國內跑量的開發商來說,慢瞭一半以上。而同樣註資南京雍華府在未開盤的時候,就中壢房屋二胎已計提7200萬元存貨跌價準備。

  "招商地產本身雖有瑞嘉投資可實現境外融資,但畢竟體量較小,且無法實現權益融資。此外,近年來招商地產的資金綜合成本維持在年息6%左右。這在內地房企行業中低於萬科,但卻遠高於中海地產的年息4%的資金成本。"銀河證券分析師趙強認為,若招商地產融資成本與中海地產相若,按照招商地產年均250億元左右的借款規模,可節約財務費用7 億元左右,增厚每股收益0.4 元。中投證券分析師李少明也表示,若東力實業以本次註入的50億元凈資產並以50%的資產負債率進行融資,可新增50億元的低成本融資。

  然而為瞭實現快速增長,招商地產今年的拿地金額計劃為200億元,占今年銷售目標的50%。大規模拿地,將進一步推升招商地產的存貨和負債率。

  盡管銷售總額在行業10名開外,但招商地產的拿地面積躋身行業前四名。時代周報記者分別統計瞭幾傢房企的拿地金額,在2012年萬科拿地耗資378.21億元,保利地產耗資353.2億元,中海地產耗資175.35億元。其中,招商地產拿地額占比銷售額為43%,遠高於萬科的29%和中海地產的22%,略低於保利地產的44%。

  "融資的目的,不外乎是要做大。"薛建雄分析。

  "這種局面與招商地產低成本的境外融資不足有關,"黃培坤坦承,自上市以來,招商地產從資本市場融資規模較小,並主要依靠自有資金和銀行貸款,限制瞭發展速度。

內容來自sina新聞

  在收購香港上市平臺東力實業控股有限公司,以下簡稱"東力實業" )後不足24個月的時間內,招商局地產控股股份有限公司(下稱"招商地產" )選擇對其進行近50億元的大手筆註資。這也因此而觸動瞭香港聯交所的反向收購條例,並將被視為上市處理,必須按照IPO(首次公開募股)的程序審批。

  不過在盛富資本和盛諾金地產基金總裁黃立沖等業內人士看來,花較高的代價持有,卻又迫切選擇按新上市方式處理,這樣的案例在內地十年都難得一遇,這其實說明招商地產當初的收購是沒有經過深思熟慮的,很多國內公司對於買殼、資本註入並不懂行,剛買瞭殼就急著註入資產,不做好準備和規劃,最終隻能用更復雜的過程換來並不大的融資量。如果註入資產失敗,所涉及的費用是一種嚴重的浪費。

  "等不及24個月瞭,一方面是因為公司有充分的資源準備,另一方面這也是公司戰略發展的需要。"招商地產財務總監黃培坤在日前的股東大會上如是表示。

  招商地產董秘劉寧在接受時代周報記者采訪時證實,東力實業已於5月3日向聯交所提交新上市申請。香港聯交所和內地證監會一樣,審核的時間可長可短,估計最快的話,在6月底就能開股東大會。在她看來,地產公司缺的不是利潤,而是資金。東力實業一旦變成地產公司,融資就沒有時間限制,"可以說幹就幹,不像內地還得證監會去批,可以一夜之間就把股票或者債券發出去"。

  相比之下,擁有海外融資平臺和融資優勢的保利集團、中海地產和恒大地產,則得益於大量海外融資而實現快速擴張。

  招商提出的對價方案包括以1.61港元/股的轉股價直接發行61.8億港元永久存續可換股證券;折算發行新股38.4萬股,發行價不低於1.61港元/股。一旦註資完成,東力實業將搖身變為一傢擁有近50億元人民幣凈資產規模的房地產企業。

負債率73% 存貨736億 招商赴港借殼上市存變

  事實上,東力實業在公告中也明確表示,由於招商地產此次註入資產距收購東力實業時間未滿24個月,依香港聯交所相關條例將構成反收購,將被視作首次上市。而根據事態的最新進展,東力實業已於5月3日向聯交所提交瞭新上市申請。

  不過,資本市場的反應卻並不盡如人意。從4月25日註資以來,東力實業一路下跌,在此前短短4個交易日內股值就曾縮水超過25%。

  公司這兩年一個明顯加速的表現,反映在拿地上。公司財報顯示,2012年招商地產通過合作、收購等多種方式在深圳、天津、北京、上海、佛山、青島等11個城市新增18個項目,獲取項目資源391萬平方米,耗費土地款157億元。

  10年A股融資僅40億

  在資本市場並非長袖善舞的招商地產,眼下正在運作一個復雜繁瑣的上市案例。

  黃培坤日前也表示,東力實業未來將承擔雙重使命,在作為招商地產海外融資平臺的同時,也是招商地產新的利潤增長點。

  這背後寄托的,或許是招商地產上下對回歸一線陣營的殷殷期盼。

  在2012年度中國房企銷售金額TOP50名單中,招商地產排名第12位。相比當年並駕齊驅的"招、保、萬、金"中的其他企業,招商地產完成的銷售額雖略超金地集團,卻僅是保利地產的30%左右泰山房屋貸款,其與萬科銷售額落差高達近1000億元。

  如果把時間回撥至2004年,彼時招商地產的銷售額是萬科的45%,保利的77%,金地的1.1倍,穩居一線陣營。然而,一個不爭的事實是,從2009年至今的全國銷售額排名榜中,招商地產一直在第12-18位的二三線梯隊徘徊。

  "另外,東力實業還面臨新股上市的復雜程序,審核將比資產重組嚴格得多,是否能通過港交所審批尚不確定,這也會令不少投資人猶豫或選擇離開,"薛建雄稱。

  據他介紹,招商地產近10年來通過資本市場僅融資約80億元,其中有一半來自母公司招商局,而從股市融資額僅40億元左右。此外,公司2012年財報也顯示,截至去年底,在招商地產240億元的總負債結構當中,銀行借款占1/3,外幣占1/3,"當然外匯主要是銀行的錢,還有1/3是信托、保險公司提供的資金。"黃培坤透露。

  註資項目投資者不買賬

  根據公開資料不完全統計,在香港資本市場,中海地產僅在2010年11月至2012年11月通過優先票據或債券融資合計約171億元人民幣。恒大地產從2010年4月至2011年1月優先票據合計融資約137億元人民幣。龍湖地產從2011年4月至2012年10月優先票據或配股合計約融資96億元人民幣。

  但此番急迫IPO的風險是,如果按新上市申請處理,審核將更嚴格,是否能通過港交所審批存在變數。

  存貨730億大戶型過半

  事實上,對於東力實業,此前外界更多的是猜測招商會將旗下的優質商業地產項目註入,並進而為今後商業地產分拆上市做準備。

  2011年,招商局走到瞭新十年征程元年。地產業務是慢還是快,這個問題拋給瞭彼時的管理層。當年的2月份,招商地產原董事長孫承銘晉升招商局副總裁,招商地產原總經理林少斌替代其職位。上任後的林少斌就提出瞭新構想,2020年,招商地產的銷售額目標是1000億元,重回行業一線陣營。

  對此,招商地產董秘劉寧僅表示,從去年收購東力實業開始,公司就在做這方面的準備,"一個殼如果不利用,維系起來每年的成本也不低,把資產註入後,也能把公司的品牌做起來。"據她向時代周報記者介紹,香港聯交所和內地證監會一樣,審核的時間可長可短,估計最快的話,在6月底就能開股東大會。

  在此之前,東力實業還是一傢以電子產品為主營業務的香港公司,其2012年業績虧損,凈資產為-8.61萬元。去年5月,招商地產以1.99億港元收購東力實業7.498億股股份,占其全部已發行股本的70.18%。

  激進的拿地策略在2013年得到瞭延續。數據顯示,2013年前幾個月,招商地產分別獲得大連、昆明、鎮江和蘇州4個項目,合計建築面積為84萬平方米,合計土地款為22億元。劉寧透露,2013年公司拿地金額約為200億元,這意味著招商地產拿地支付占銷售額比重將進一步上升。

  不過大規模的拿地,也在一定程度上推高瞭招商地產的負債率,同時存貨也急劇上升。

  花較高的代價持有,卻又迫切選擇按新上市方式處理,招商地產融資的迫切心情躍然紙上。不置可否,巨額存貨量和資金缺口,或將是招商地產想在2020年重回第一梯隊的兩大絆腳石。截至2012年末,招商地產的存貨已達736.37億元,同比大幅增長43.15%;負債率也上升3.5個百分點至73.03%,兩項指標均為歷史新高。

  如果說公司所面臨的資金缺口問題,日後可以一定程度上依靠東力實業這個海外融資平臺而彌補的話,那麼巨額存貨問題,卻很可能成為招商地產新十年征程中難以繞過的絆腳石。

  "股價下跌,表明投資者對註資的那些項目還並不願意買賬。"中房信研究總監薛建雄對時代周報記者分析,註入資產值隻是賬面上的東西,招商地產主要想做大香港資產包,註資過去的不少項目是當年買的高價地做出來的高端產品。但值得註意的是,資產雖大,卻並不算優秀,在調控環境下變現能力差。現在香港投資者已經非常成熟,大傢關註的是註入的資產能否帶來較高的現金流和盈利。

  今年4月10日,賀建亞在招商地產2012年度股東大會上表示,400億元的目標客觀上來講還是存在挑戰和壓力。"經過兩年的調整,公司目前的產品結構還是不夠均衡,大戶型產品占比超過1/3,"賀建亞坦承。

  "由於項目建設進度等原因,招商地產大戶型、高端產品占比偏多在今年集中體現。公司今年可售貨量中144平方米以上的大戶型產品面積占比超過50%,高於過去兩年;其中高端產品也比較高,據測算,別墅等高總價產品可售貨值約220億元,占比約3成,給去化帶來一定壓力。"中投證券分析師李少明稱。而根據申銀萬國證券的統計,正是大戶型產品去化慢,2012年末招商地產的現房存貨已大幅增加88.6億元至112.9億元。

  劉寧此前曾表示,公司會采取與小戶型不同的銷售策略,以保障大戶型產品的去化速度。不過對於時代周報記者提出的大戶型產品讓利的說法,劉寧予以否認。她稱,現在大戶型產品銷售還比較正常,因此還沒有制定特別的銷售策略。像去年那樣的大規模促銷的計劃,今年還沒有。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/10552187822.shtml
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